Cette garantie assure au propriétaire le remboursement de toute somme qui lui est due résultant du défaut de paiement du loyer par le locataire.

Cette somme peut comprendre : le loyer, les charges et les taxes. D’autres montants peuvent s’y ajouter en fonction des contrats d’assurance (exemple : les honoraires d’avocats, d’huissiers et des frais de procédure d’expulsion, les frais de recouvrement, etc.).

La solution pour se prémunir contre les loyers impayés :

Le dispositif mis en place par l’Etat :

Suite à l’abandon du projet de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), prévue par la loi Hamon en 2014, a été mis en place un mécanisme de caution solidaire contre le risque de loyers impayés, il s’agit du dispositif « Visale » (VISA pour le Logement et l’Emploi), opérationnel depuis janvier 2016.

Ce dispositif gratuit de cautionnement est géré et financé par Action Logement pendant les trois premières années du bail.

Toutefois, ce dispositif ne concerne pas tous les locataires. Pour en connaître les modalités et le public éligible  visale.fr et Fiche pratique Visale : une garantie du risque locatif.

La caution solidaire :

Lors de la signature du bail, le bailleur peut exiger une caution solidaire qui prendra le relai en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Cette caution permet d’obtenir le paiement du loyer, à condition qu’elle soit solvable.

En raison de la formalité exigée lors d’un tel acte, la caution doit indiquer de façon manuscrite de nombreuses mentions, notamment le montant, la nature et la portée de son engagement. Afin de garantir la sécurité juridique de l’acte, et à titre d‘exemple : modèle engagement de caution (à créer)

Assurance Garantie des loyers impayés (GLI) :

Cette assurance est proposée par les sociétés d’assurance dans l’objectif de garantir le paiement des loyers. Différentes garanties optionnelles peuvent être rajoutées telles que l’indemnisation du bailleur en cas de dégradations ou de vacance du logement.

ATTENTION : Conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cumul de l’assurance loyers impayés avec une caution est interdit (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

La souscription du contrat :

Il existe deux manières de souscrire un contrat d’assurance GLI :

• la souscription d’un contrat individuel : le bailleur démarche un assureur seul et souscrit lui-même,

Ce type de démarche concerne le bailleur qui gère son logement directement.

• la souscription d’un contrat collectif : le bailleur délègue la gestion de son logement à un mandataire, en principe un administrateur de bien, ou agence immobilière. Ce dernier peut proposer au propriétaire du logement d’adhérer à un contrat de groupe ayant des tarifs plus avantageux. L’inconvénient de ce type de contrat est qu’il sera le premier impacté en cas de résiliation du contrat global sans aucune possibilité de recours.

Avant de souscrire une assurance GLI, il convient de s’intéresser à différents éléments tels que la sélection des locataires, les risques garantis, le montant des indemnités, la durée de la garantie…

Une telle assurance coûte entre 2 et 5% du loyer annuel, en fonction des assureurs et des options choisies.

ATTENTION : Les cotisations d’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers lorsque le régime fiscal applicable est celui de l’imposition au réel.

Les garanties du contrat loyers impayés :

Les assureurs, outre la garantie des loyers impayés, proposent, en complément, certaines garanties facultatives (inclus ou en option). :

• L’assurance des détériorations immobilières : cette garantie indemnise le propriétaire bailleur pour la remise en état des locaux suite aux dégradations, destructions, altérations causées par le locataire.

• La garantie de recours et de protection juridique : cette garantie permet au propriétaire de poursuivre toute action amiable ou judiciaire pour recouvrir les loyers impayés. Elle se présente sous 2 formes de prise en charge :

- des frais de contentieux occasionnés par l’action en recouvrement des sommes dues

- des frais de procédure, d’expulsion engagés

• La garantie vacance locative ou carence locative : cette garantie est souvent en option moyennant une surprime. Elle couvre le remboursement des loyers, charges et taxes résultant de la non-relocation des locaux après le départ du locataire. Cette garantie ne prend effet qu’en cas de décès du locataire ou du départ prématuré de celui-ci. Toutefois elle reste limitée dans le temps (par exemple : prise en charge des loyers pendant quatre mois).

La mise en œuvre du contrat :

Les conditions du dossier du locataire en fonction de la période de souscription :

• L’assurance est souscrite au début du bail : l’assureur exige divers éléments comme par exemple :

- un seuil de ressources

- une caution solidaire peut être demandé si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1

de la loi du 6 juillet 1989)

- un dépôt de garantie

- un bail contenant une clause de solidarité pour les colocataires, une clause résolutoire visant la résiliation du bail en cas d’impayés ou à défaut d’assurancehabitation du locataire

• L’assurance peut être souscrite en cours de bail : il faut prouver que le locataire n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement dans les six ou douze derniers mois, et fournir un dossier de location constitué de la signature du bail, d’une copie du dernier bulletin de salaire, du dernier avis d’imposition, d’une pièce d’identité.

La procédure à suivre en cas de défaut de paiement du loyer :

La procédure en cas de sinistre (défaut de paiement du locataire) est décrite dans le contrat d’assurance et comporte des étapes qui doivent être scrupuleusement respectées afin de faire jouer la garantie.

En général, il convient de mettre en demeure le locataire de régler les loyers, par lettre recommandée avec avis de réception, à l’issu de 30 jours de retard de paiement.

S’il n’y a pas de réponse, certains contrats exigent la délivrance d’un commandement de payer par huissier de justice.

Une fois ces formalités effectuées et sans réponse du locataire, le bailleur peut déclarer le sinistre à l’assurance. Le paiement n’intervient pas avant deux ou trois mois suivant le défaut de paiement, mais il sera rétroactif.

En cas de litige :

En cas de désaccord, le propriétaire bailleur devra contacter le service réclamation de l’assurance, dont les coordonnées sont indiquées à la fin du contrat (article L. 112-2 du code de la consommation).

Si, à réception de la réponse du service compétent, le propriétaire bailleur n’est toujours pas satisfait, il pourra saisir le Médiateur de l’assurance directement sur le site internet ou par lettre recommandée avec avis de réception, ou bien en faisant appel à un avocat.

ATTENTION : Avant toute démarche auprès du Médiateur, il faut :

- Respecter la procédure de réclamation prévue par le contrat

- Vérifier que l’assureur ou l’intermédiaire est adhérant à la Médiation de l’Assurance

- Constituer un dossier complet à destination du Médiateur